Contentieux locatif & exécution
Loyers impayés (art. 24 loi 1989), assignation & expulsion — Congé & résiliation du bail : le guide complet
Démarches pas à pas : commandement de payer (article 24 loi du 6 juillet 1989), assignation, jugement, trêve hivernale, concours de la force publique.
+ Fiches pratiques congé & résiliation (motifs, préavis, locataires protégés).
Un accompagnement sécurisé par un commissaire de justice.
1) Loyers impayés : agir rapidement et garder la traçabilité
Dès le premier impayé, alertez et relancez (courrier simple, puis recommandé), informez la caution, conservez les preuves (décomptes, échanges).
En cas d’échec, enclenchez sans délai le cadre légal de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d’habitation).
2) Commandement de payer : la clé de voûte (article 24 de la loi du 6 juillet 1989)
Si le bail comporte une clause résolutoire, un commissaire de justice signifie un
commandement de payer visant l’article 24. Ce commandement ouvre un délai de 2 mois (ou 6 semaines pour les baux récents) :
le locataire peut régulariser la dette ou solliciter des délais judiciaires.
Mentions indispensables
- Détail précis des loyers, charges et accessoires impayés ;
- Rappel du délai de 2 mois et de ses effets ;
- Information sur la saisine du FSL ;
- Visa de la clause résolutoire et de l’article 24.
résiliation de plein droit résultant de la clause.
3) Assignation en justice & notification au préfet
Passé le délai de 2 mois sans régularisation, délivrez une assignation devant le tribunal judiciaire
(constat de résiliation, expulsion, arriérés, indemnité d’occupation).
L’assignation doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l’audience
(coordination sociale & relogement).
Délais de paiement judiciaires
Le juge peut accorder des délais (art. 1343-5 C. civ.), jusqu’à 24–36 mois selon les cas.
Leur respect peut suspendre ou empêcher la résiliation.
4) Jugement : résiliation, condamnations & expulsion
Le tribunal peut constater la résiliation (clause résolutoire acquise ou judiciairement),
ordonner l’expulsion, condamner aux arriérés, à l’indemnité d’occupation
et aux dépens (évent. art. 700 CPC). En présence de délais judiciaires, le bail peut être maintenu sous condition de respect du plan.
5) Exécution de l’expulsion : commandement de quitter, trêve hivernale & concours de la force publique
- Commandement de quitter les lieux (commissaire de justice) : délai légal de 2 mois
sauf exceptions (code des procédures civiles d’exécution). - Trêve hivernale : en principe du 1er novembre au 31 mars,
l’expulsion est suspendue (sauf cas prévus par la loi). - Concours de la force publique : sur demande, en cas de refus de départ volontaire.
Réfs CPCE : notamment L.411-1 s., L.412-1 s., L.433-1 s.
6) Garanties mobilisables : caution & assurance loyers impayés (GLI)
En parallèle, actionnez la caution solidaire (si prévue) et/ou la GLI selon les conditions contractuelles
(délais de déclaration, pièces, subrogation).
7) Congé & résiliation du bail : motifs, préavis & locataires protégés
Motifs de congé (bailleur) — habitation
- Vente (droit de préemption du locataire ; offre, délais de réponse) ;
- Reprise pour habiter (motif réel & sérieux, occupants identifiés) ;
- Motif légitime & sérieux (manquements, nuisances, etc.).
Préavis : 6 mois (nu) / 3 mois (meublé) avant l’échéance.
Formes : LRAR, remise en main propre contre récépissé, ou idéalement acte de commissaire de justice.
Locataires protégés & exceptions
Les locataires de plus de 65 ans avec ressources modestes (ou ayant à charge une personne protégée) bénéficient d’une protection
renforcée : obligation de proposer un relogement adapté, sauf exceptions (bailleur lui-même protégé, seuils de ressources, etc.).
Congé par le locataire
- Formes valides : LRAR, remise en main propre, acte de commissaire de justice.
- Préavis : 1 mois en meublé ; 1 à 3 mois en nu (zones tendues : 1 mois ; cas de réduction légale).
- Le dépôt de garantie n’est pas imputable sur le dernier loyer ; restitution après état des lieux.
Clause résolutoire & mise en œuvre
La clause résolutoire (habitation ou commercial) permet de solliciter la résiliation en cas de manquements
(ex. non-paiement des loyers, défaut d’assurance, troubles de jouissance).
En habitation, la loi de 1989 impose le commandement de payer et un contrôle du juge ; en commercial, le juge
constate l’acquisition si les conditions sont réunies.
privilégiez la signification par commissaire de justice, forme la plus sûre en cas de contestation.
FAQ – Loyers impayés, expulsion & congé
Le commandement de payer est-il obligatoire ?
Oui, pour faire jouer une clause résolutoire en bail d’habitation (art. 24 loi 1989). Il doit être signifié par commissaire de justice et ouvre 2 mois.
Le juge peut-il accorder des délais ?
Oui, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil (jusqu’à 24–36 mois selon les situations). Leur respect peut empêcher la résiliation.
Peut-on expulser pendant la trêve hivernale ?
En principe non, entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions prévues par la loi.
Quels motifs de congé le bailleur peut-il invoquer ?
Vente (avec droit de préemption), reprise pour habiter, motif légitime & sérieux. Préavis de 6 mois (nu) ou 3 mois (meublé), formes légales de notification.
Qui contacter pour un acte ou un constat ?
La SELARL BONAMI RICHARD ROC —
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