Loyers impayés : quelles procédures pour obtenir le paiement et l’expulsion du locataire ?
Commandement de payer (article 24 de la loi du 6 juillet 1989), assignation, résiliation du bail, expulsion : ce guide détaille, étape par étape, la procédure applicable aux baux d’habitation.
1) Constater l’impayé et agir rapidement
Dès le premier impayé, documentez la situation : relevés, loyers échus, charges, échanges. Une relance amiable (courrier simple puis recommandé),
l’information de la caution le cas échéant et un contact de bonne foi peuvent parfois suffire. En cas d’échec, passez sans tarder aux mécanismes
prévus par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
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2) Le commandement de payer : étape clé (article 24 de la loi de 1989)
Si le bail comprend une clause résolutoire, le bailleur fait délivrer par commissaire de justice
un commandement de payer visant l’article 24. Ce document fait courir un délai de 2 mois pendant lequel
le locataire peut régulariser sa dette ou solliciter des délais judiciaires.
Mentions obligatoires du commandement
- Détail des sommes dues (loyers, charges, accessoires) et période concernée ;
- Rappel du délai de 2 mois (six semaines pour les baux récents) et de ses effets ;
- Information sur la possibilité du locataire débiteur de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;
- Visa de la clause résolutoire et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
À défaut, la résiliation de plein droit du bail peut être constatée par le juge.
Coût du commandement de payer les loyers : le tarif des commissaires de justice
Le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire dépend en grande partie du montant de la dette locative. Plus celle-ci est élevée, plus le coût du commandement sera important. L’émolument de base, pour les dettes dont le montant est supérieure à 1280 euros, est de 51.58 euros hors taxe. A cela s’ajoute le droit de recouvrement proportionnel, la TVA, et les éventuels frais postaux en fonction du mode de signification. Outre le coût de l’acte, une formalité très souvent obligatoire s’ajoute : il s’agit de la notification de ce commandement à la CCAPEX du département (environ 24 euros). Contactez notre office de commissaire de justice à Toulouse pour obtenir le coût exact que vous aurez à payer pour faire signifier un commandement de payer à votre locataire.
3) L’assignation en justice et la notification au préfet
À l’expiration du délai de 2 mois, en l’absence de régularisation, le bailleur fait délivrer une
assignation en constat de résiliation et expulsion devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire
du lieu de l’immeuble. L’assignation est délivrée par commissaire de justice.
Notification à la Préfecture
Conformément à l’article 24 de la loi de 1989 et aux articles du Code des procédures civiles d’exécution (notamment L.412-5),
l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience,
afin de permettre la recherche de solutions de relogement ou d’accompagnement social.
Délais de paiement judiciaires
Le juge peut accorder des délais de paiement (sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil), dans la limite généralement admise
jusqu’à 24 à 36 mois selon la situation. Le respect de ces délais peut empêcher la résiliation.
4) Le jugement : résiliation, condamnations et expulsion
Le tribunal peut : constater la résiliation du bail (par clause résolutoire ou judiciairement),
ordonner l’expulsion du locataire, condamner au paiement des arriérés et au versement d’une
indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’aux dépens et, le cas échéant, à l’article 700 du Code de procédure civile.
Si des délais de paiement sont accordés et respectés, la résiliation peut ne pas être prononcée ou ses effets être suspendus.
5) Exécution de l’expulsion : commandement de quitter, trêve hivernale et force publique
- Commandement de quitter les lieux : signifié par commissaire de justice, il ouvre un délai légal de 2 mois
(sauf exceptions prévues par la loi). - Trêve hivernale : l’expulsion est suspendue durant la période légale (généralement du 1er novembre au 31 mars),
sauf exceptions (ex. occupants entrés par voie de fait, relogement adapté, etc.). - Concours de la force publique : en cas de refus de départ volontaire, le commissaire de justice sollicite le concours de l’État auprès de la préfecture.
Références utiles : CPCE (notamment art. L.411-1 et s., L.412-1 et s., L.433-1 et s.).
6) Garanties mobilisables : caution et assurance loyers impayés (GLI)
Parallèlement à la procédure principale, le bailleur peut actionner la caution solidaire (si prévue) et/ou déclarer le sinistre
auprès de son assurance loyers impayés. Les démarches doivent respecter les conditions du bail et du contrat GLI (délais de déclaration,
pièces justificatives, subrogation, etc.).
7) Points de vigilance pour le bailleur
- Vérifier la clause résolutoire et sa rédaction dans le bail.
- Faire délivrer un commandement conforme aux exigences de l’article 24 (mentions & informations FSL).
- Respecter la notification préfectorale et les délai/procédures (assignation, audience, jugement).
- Anticiper les effets de la trêve hivernale sur le calendrier d’exécution.
- Conserver la traçabilité (relances, AR, décomptes, quittances, échanges).
L’accompagnement par un commissaire de justice sécurise chaque étape (actes, délais, exécution) et limite les nullités de procédure.
FAQ – Loyers impayés & expulsion
Le commandement de payer est-il obligatoire ?
Oui, si vous invoquez une clause résolutoire au titre de l’article 24 de la loi de 1989. Il doit être signifié par commissaire de justice et ouvre un délai de 2 mois.
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?
Oui. Le juge peut accorder des délais (art. 1343-5 du Code civil). Leur respect peut suspendre les effets de la clause résolutoire.
Pendant la trêve hivernale, peut-on expulser ?
En principe non, l’expulsion est suspendue entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions prévues par la loi (par ex. voie de fait, relogement adapté).
Que réclamer dans l’assignation ?
La constatation de la résiliation, l’expulsion, les arriérés, l’indemnité d’occupation, les dépens et, le cas échéant, l’article 700 CPC.
Faut-il prévenir une institution particulière ?
Oui, l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience (art. 24 loi 1989, CPCE).